Zakelijk recht

Het begrip "erfpacht"

De wetgeving inzake erfpacht gaat terug tot 1824. Hierin wordt het recht van erfpacht omschreven als een zakelijk recht om het volle genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder de verplichting om aan de verpachter een jaarlijkse vergoeding te betalen.

1 De kenmerken van erfpacht

1.1 Het erfpachtrecht is een zakelijk recht.

Het verschaft de erfpachter een rechtstreekse zeggenschap op de zaak zelf. Doordat de erf-pachter een onmiddellijke macht op de zaak heeft, verschilt zijn positie van die van een huurder die slechts over een persoonlijk recht beschikt (of vorderingsrecht) t.o.v. de eigenaar. De titularis van een zakelijk recht beschikt over een volgrecht, dit wil zeggen dat hij zijn recht kan uitoefenen, in wiens handen de zaak ook moge overgaan. Dit betekent bijvoorbeeld concreet dat de erfpachter zijn recht behoudt voor de overeengekomen termijn, ook al zou de eigenaar het onroerend goed inmiddels hebben verkocht of weggeschonken.

 

1.2 Het erfpachtrecht heeft een onroerend goed tot voorwerp.

Zowel bebouwde als onbebouwde gronden, gebouwen als delen van gebouwen komen in aanmerking.

 

1.3 Het erfpachtrecht heeft een onroerend goed tot voorwerp dat aan een ander toebehoort.

Kunnen bijgevolg een erfpacht toestaan: een eigenaar van een onroerend goed of een opstalhouder voor zover de duur van de toegestane erfpacht die van zijn opstal niet overschrijdt. Een erfpachter kan enkel erfpacht geven op gebouwen die hijzelf heeft opgericht op grond die hij in erfpacht heeft en voor zover de duur van de toegestane erfpacht die van zijn eigen erfpacht niet overschrijdt.

 

1.4 Het erfpachtrecht is tijdelijk.

De minimumduur voor erfpacht bedraagt 27 jaar, de maximumduur 99 jaar. Voor AGIOn mag de looptijd van de erfpacht niet minder zijn dan 30 jaar op het moment van de goedkeuring van een subsidiedossier.

 

1.5 Een erfpachtrecht is gevestigd ten bezwarende titel.

De verplichting van de erfpachter om aan de eigenaar een jaarlijkse vergoeding (cijns of canon) te betalen als erkenning van diens eigendomsrecht is een substantiële voorwaarde. Zonder vergoeding is geen erfpacht mogelijk. Het bedrag is vrij te bepalen tussen de contracterende partijen. Een symbolische cijns/canon van b.v. 25,00 EUR is niet ongewoon in de context van scholenbouw.

 

2 Het onderscheid tussen erfpacht en opstal

De volgende punten kunnen als essentiële verschillen genoteerd worden:
  • Erfpacht is ruimer vermits zowel gronden als gebouwen het voorwerp van een erfpacht kunnen uitmaken. 
  • Het opstalrecht (nl. het recht om gebouwen te bezitten op andermans goed) heeft enkel gebouwen tot voorwerp.
  • De tijdsduur is verschillend. Voor een opstalrecht is geen minimumduur voorzien, enkel een maximumduur van 50 jaar. Een opstalrecht moet voor AGIOn wel minstens 30 jaar duren.
  • Bij opstal is het betalen van een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar geen verplichting, maar een mogelijkheid.
  • De vergoedingsregelingen op het einde van het contract zijn verschillend. Er kan evenwel nooit worden afgeweken van de verplichte vergoeding door de eigenaar van de resterende meerwaarde indien er een toelage werd bekomen van AGIOn, de D.I.G.O. of het N.W.F.

 

3 Vorm en registratie

Aangezien een erfpacht de vestiging inhoudt van een zakelijk onroerend recht, dat om tegenstelbaar te zijn aan derden, moet worden overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor, is een authentieke (d.w.z. notariële) akte noodzakelijk.
Ingevolge de wet van 5 december 2001 tot wijziging van artikel 161, 1°, van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten en artikel 149 van het Wetboek der successierechten, zijn vrijgesteld van registratierechten:
"De akten in der minne, die betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor onderwijs, verleden ten name of ten bate van de inrichtende machten van het gemeenschapsonderwijs of het gesubsidieerd onderwijs, alsook ten name of ten bate van verenigingen zonder winstoogmerk voor patrimoniaal beheer die tot uitsluitend doel hebben onroerende goederen ter beschikking te stellen voor onderwijs dat door de voornoemde inrichtende machten wordt verstrekt." De ontvangers van registratie zijn bereid om de Centra voor Leerlingenbegeleiding ook te begrijpen onder de notie “bestemd voor onderwijs". Hierdoor zijn ook deze aktes voor CLB-gebouwen en voor vzw's inrichtende macht van CLB's, vrijgesteld van registratierechten.

 

4 Rechten van de erfpachter

De erfpachter heeft het volle genot van een onroerend goed dat aan een ander toebehoort. In de context van scholenbouw worden de rechten van de erfpachter (hier de inrichtende macht) evenwel beperkt (zie verder).
De erfpachter heeft het recht de bestemming van het goed te wijzigen.
Dit op voorwaarde dat de waarde van het goed niet verminderd wordt. In de modeltekst voor erfpacht opgesteld door diko wordt gestipuleerd dat het in erfpacht gegeven goed uitsluitend bestemd is voor het onderbrengen van een school die tot doel zal hebben het verstrekken van onderwijs ... "overeenkomstig de leer en de geest van de Rooms-Katholieke Kerk". Iedere wijziging van deze bestemming zal een verbreking van de erfpacht tot gevolg hebben. 
Indien aan de gebouwen bovendien werken werden uitgevoerd met toelagen van de D.I.G.O. of AGIOn, mag de onderwijsbestemming niet gewijzigd worden.
De erfpachter mag het onroerend goed gedeeltelijk of geheel verhuren.
Ook dit recht wordt beperkt indien het gebouwen betreft die ver- of gebouwd werden met tussenkomst van de D.I.G.O. of AGIOn. Dit betekent evenwel niet dat verhuring uitgesloten is. Bij twijfelcontacteer DIKO. 
De erfpachter mag het onroerend goed bebouwen en beplanten.
Wat een erfpachter opricht, bouwt of plant is zijn eigendom voor de duur van de erfpacht. Hij kan er vrij over beschikken. Gebouwen opgericht of verbouwd met tussenkomst van de D.I.G.O. of AGIOn mogen evenwel niet bezwaard (gehypothekeerd) of vervreemd worden zonder voorafgaande toestemming van AGIOn. 

 

5 Verplichtingen van de erfpachter

De erfpachter dient zich te gedragen als een goede huisvader.
De erfpachter mag niets doen waardoor het goed dat hij in erfpacht heeft in waarde zou verminderen.
De erfpachter moet het goed onderhouden en er de gewone herstellingen aan doen. Er wordt aangenomen dat hier de herstellingen tot onderhoud bedoeld worden waartoe de vruchtgebruiker verplicht is. De zware of grove herstellingen vallen niet ten laste van de erfpachter. Aangezien ook de eigenaar daartoe niet verplicht is, dienen partijen hierover een regeling te treffen. Het modelcontract van diko stipuleert dat "alle gewone en buitengewone herstellings- en onderhoudskosten die nodig zijn om de gebouwen ... in stand te houden" ten laste zijn van de erfpachter.
De erfpachter dient een jaarlijkse cijns te betalen.
De erfpachter draagt alle belastingen die op het erf gelegd zijn.
De erfpachter wordt belastingsplichtige in plaats van de eigenaar. Dit betekent o.a. dat de onroerende voorheffing en de patrimoniumtaks ten laste vallen van de erfpachter. Wat dit voor de inrichtende macht-erfpachter inhoudt wordt verder toegelicht.
De erfpachter moet het goed laten verzekeren.                                                                            
De erfpachter moet waken op het behoud van de rechten van de eigenaar.                                  
De erfpachter moet de contractuele verplichtingen van de overeenkomst nakomen.

 

6 Rechten van de eigenaar

De eigenaar behoudt de naakte eigendom: De naakte eigendom is de eigendom ontdaan van het genot. Als naakte eigenaar, kan de eigenaar over het goed blijven beschikken, dit wil zeggen het verkopen, wegschenken of hypothekeren. Dit stelt evenwel geen einde aan het erfpachtrecht.
De eigenaar heeft recht op de jaarlijkse cijns. Indien het in erfpacht gegeven goed wordt aangewend zonder winstbejag, in casu voor onderwijsdoeleinden, is de eigenaar vrijgesteld van de 20% belasting die normaal zou verschuldigd zijn op de ontvangen erfpachtvergoeding.
Bij het einde van de erfpacht heeft de eigenaar door natrekking recht op de gebouwen. In het geval de inrichtende macht nochtans werken heeft uitgevoerd met tussenkomst van de D.I.G.O. of AGIOn, zal de eigenaar aan de inrichtende macht een vergoeding verschuldigd zijn voor de resterende meerwaarde ontstaan door de aan de gebouwen aangebrachte verbouwingen of door de nieuw opgerichte gebouwen.

 

7 Verplichtingen van de eigenaar

De eigenaar moet aan de erfpachter het genot verschaffen en hem vrijwaren tegen aanspraken van derden op dit zakelijk recht. Inzake onderhoud heeft de eigenaar geen verplichtingen.

 

8 Fiscale gevolgen

Door het feit van de erfpacht wordt de erfpachter belastingsplichtige i.p.v. de eigenaar. Dit heeft repercussies op o.a. de onroerende voorheffing en de patrimoniumtaks.

 

8.1 de onroerende voorheffing

De erfpachter moet zelf de onroerende voorheffing betalen. Nochtans is de inrichtende macht vrijgesteld van onroerende voorheffing voor de goederen die gebruikt worden voor onderwijsdoeleinden. 
Deze vrijstelling wordt aangevraagd bij de administratie van het kadaster ter gelegenheid van de inschrijving van de erfpachtakte of door bezwaar in te dienen bij de administratie van de rechtstreekse belastingen tegen het aanslagbiljet en dit binnen een termijn van zes maanden vanaf de dag dat de belasting verschuldigd is.
De eigenaar is geen onroerende voorheffing meer verschuldigd.

 

8.2 taks tot vergoeding van de successierechten of patrimoniumtaks

Ingevolge de wet van 5 december 2001 tot wijziging van artikel 161, 1°, van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten en artikel 149 van het Wetboek van successierechten, zijn vrijgesteld van de taks tot vergoeding van de successierechten:
"de inrichtende machten van het gemeenschapsonderwijs of het gesubsidieerd onderwijs, voor wat betreft de onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor onderwijs en de verenigingen zonder winstoogmerk voor patrimoniaal beheer die tot uitsluitend doel hebben onroerende goederen ter beschikking te stellen voor onderwijs dat door de voornoemde inrichtende machten wordt verstrekt."

 

9 Bijzondere voorwaarden opgelegd door AGION

De erfpacht- of opstalovereenkomsten op basis waarvan inrichtende machten een aanvraag indienen bij AGIOn moeten bovendien voldoen aan 3 extra voorwaarden, zoals vastgelegd in artikel 19 §1 van onderwijsdecreet I van 5 juli 1989:
De looptijd van de overeenkomst bedraagt minimaal 30 jaar. Het is aangewezen om hier wat reserve te voorzien, b.v. 35 jaar i.p.v. 30 jaar. Langere termijnen (40 jaar en langer) geven de mogelijkheid om later op basis van hetzelfde zakelijk recht nogmaals een beroep te doen op AGIOn;
de overeenkomst bevat de verbintenis van de eigenaar om bij het einde van de erfpacht of het recht van opstal de inrichtende macht-erfpachter te vergoeden voor de meerwaarde die op dat tijdstip zal ontstaan door de aan de gebouwen aangebrachte verbouwingen of nieuw opgerichte gebouwen. Door het niet betalen van deze vergoeding zal het contract van rechtswege verlengd worden. Het spreekt voor zich dat een langere looptijd een lagere restwaarde betekent;
de overeenkomst bevat een clausule die bepaalt dat het zakelijk recht slechts vervreemd of met een zakelijk recht bezwaard mag worden met de instemming van AGIOn.